Tinjauan Hukum Jual Beli Perumahan

1.      Pengertian Jual Beli

Jual beli menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah suatu perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual ) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.

Perkataan jual beli menunjukan bahwa dari satu pihak perbuatan dinamakan menjual, sedangkan dari pihak yang lain dinamakan membeli. Istilah yang mencakup dua perbuatan yang bertimbal-balik itu adalah sesuai dengan istilah Belanda “koopen verkoop” yang juga mengandung pengertian bahwa pihak yang satu “verkoop” (menjual) sedang yang lainnya “koopt” (membeli). Dalam bahasa Inggris jual-beli disebut dengan hanya “sale” saja yang berarti “penjual” (hanya dilihat dai sudutnya si penjual), begitu pula dalam bahasa Prancis disebut hanya dengan “vente” yang juga berarti “penjualan”, sedangkan dalam bahasa Jerman dipakainya perkataan “Kauf” yag berarti “pembeli”.

Salah satu sifat yang penting dari jual beli menurut sistem Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah bahwa perjanjian jual beli itu hanya “obligatoir” saja. Yang berarti menurut sistem KUHPerdata jual beli itu belum memindahkan hak milik, ia baru memberikan hak dan meletakkan kewajiban pada kedua belah pihak, yaitu memberikan hak kepada penjual untuk menentukan harga dan kepada si pembeli hak milik atas barang yang dijual. Apa yang dikemukakan tersebut mengenai sifat jualbeli yang tampak jelas dari Pasal 1459 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

2.      Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah

Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/1995 tanggal 23 Juni 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, disebutkan adanya 2 pihak dalam perjanjian, yaitu: pihak Perusahaan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman atau Developer atau Pelaku Usaha yang bertindak sebagai penjual rumah dan pihak konsumen rumah selaku Pembeli Rumah.

3.      Bentuk Perjanjian Jual Beli Rumah

Pada prinsipnya Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, tidak melarang developer (Pelaku Usaha) untuk membuat perjanjian baku yang memuat klausula baku, asal tidak mencantumkan ketentuan yang dilarang dalam Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dan perjanjian baku yang dibuat tidak bertentangan dengan Pasal 18 ayat (2) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

4.      Dokumen-Dokumen Hukum Yang Timbul Dari Perjanjian Jual Beli Rumah

Perjanjian yang dilakukan dalam bidang perumahan akan melahirkan dokumen-dokumen hukum (legal documents) yang penting antara lain:[3]

a.       Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Perjanjian pengikatan jual beli disingkat PPJB(nama lainnya seperti perjanjian pendahuluan pembelian, perjanjian akan jual beli,dan sebagainya) antara pengembang dan konsumen. Dokumen ini merupakan dokumen yang membuktikan adanya hubungan hukum (hubungan kontraktual) antara pengembang dan konsumen, dimana pengembang mengikatkan diri untuk menjual rumah dan tanah kepada konsumen, sedangkan konsumen membeli rumah dari pengembang dengan kewajiban membayar harga jualnya dalam bentuk angsuran uang muka (down payment) dan sisanya diselesaikan dengan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR).

b.      Akta Jual Beli

Akta jual beli yang dibuat dan ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mengalihkan atau memecah pemilikan rumah dan tanah dari pengembang kepada setiap konsumen.

c.       Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah

Perjanjian kredit pemilikan rumah (nama lain seperti persetujuan pemberian kredit dari bank pemberi KPR. Dokumen ini menunjukan adanya hubungan hukum antara konsumen dan bank pemberi KPR. Didalamnya, antara lain diatur jumlah pinjaman, jangka waktu pelunasan KPR, serta besarnya atau sistem perhitungan bunga pinjaman.

Keberadaan dokumen-dokumen itu sangat penting untuk mengupayakan sejauh mana perlindungan konsumen diakomodasikan dalam instrument hukum perdata ini. Pemahaman sejak awal terhadap dokumen-dokumen itu sangat penting, terutama sekali sebelum membeli perumahan

.

1.      Tahapan dalam melakukan transaksi jual beli perumahan antara developer dengan konsumen.

Uaraian berikut adalah hal-hal yang harus dilakukan konsumen dalam transaksi jual beli perumahan kepada developer:

Pertama, transaksi pada saat pemesanan yang biasa dilakukan pada saat launching atau pameran perumahan, konsumen mendapat penjelasan secara lisan dari pengembang atau agen pemasarannya. Jika tertarik, konsumen diminta menandatangani draft surat pesanan.

Kedua, transaksi pada saat penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Konsumen perlu memperhatikan hal-hal sebagai berikut sebelum menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB):

Premis, yaitu penjelasan awal mengenai perjanjian. Harus ditegaskan bahwa pengembang telah memiliki atau menguasai lahan tersebut secara sah dan tidak dalam keadaan dijaminkan.  Lalu, pengembang telah mendapatkan izin-izin yang diperlukan untuk proyek tersebut yang sesuai dengan Surat Keputusan Menteri Perumahan Rakyat tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Isi dari perjanjian pengikatan jual beli yaitu:

a.       Harga jual dan biaya-biaya lain yang ditanggung konsumen.

b.      Tanggal serah terima fisik yang tidak boleh melebihi 1 tahun sejak pembayaran pertama.

c.       Denda keterlambatan bila pengembang melakukan serah terima fisik kepada konsumen.

d.      Spesifikasi bangunan dan lokasi.

e.       Hak konsumen untuk membatalkan perjanjian, bila pengembang lalai akan kewajibannya dengan pembayaran kembali seluruh uang yang telah disetor konsumen berikut denda-dendanya, sebagaimana pengembang membatalkan perjanjian bila konsumen lalai melaksanakan kewajibannya.

f.       Penandatangan akta jual beli haruslah ada kepastian tanggalnya dan denda bila terjadi keterlambatan penandatanganan tersebut. Sehingga, tidak hanya keterlambatan serah terima fisik yang didenda.

g.      Masa pemeliharaan 100 (seratus) hari sejak tanggal serah terima.

Hal lain yang perlu diperhatikan konsumen adalah pada saat terima fisik. Rumah yang diserahkan harus cocok spesifikasinya dengan yang ada di dalam perjanjian pengikatan jual beli. Jia tidak sesuai, maka hak konsumen untuk tidak menandatangani berita acara serah terima tersebut sebelum pengembang menyelesaikannya.[4]

---

[3]  Yusuf Shofie, Perlindungan Konsumen dan Instrumen-Instrumen Hukumnya, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2009, hlm 93.

[4] Erwin Kallo, Perspektif Hukum Dalam Dunia Properti, Minerva Athena Pressindo, Jakarta,2009, hlm 48-50

Ki